Инвестиции в недвижимость на примере квартир

инвестиции в недвижимость на примере квартир

Инвестиции в недвижимость - это одно из наиболее распространенных направлений вложения денежных средств как в России, так и в большинстве других стран. Вот только что можно назвать инвестицией, а что спекуляцией? Какая разница между этими понятиями?

Если следовать концепции Роберта Кийосаки и многих других профессиональных инвесторов, инвестицией в недвижимость можно назвать только ту недвижимость, которая приносит Вам определенную прибыль, создает денежный поток  (т.е. сдается в аренду). А недвижимость, стоящая "мертвым грузом", в надежде на рост рынка - это не инвестиция, а вложение денег, которое может их сохранить, если рост цен на недвижимость будет превышать инфляцию.

На самом деле вариантов здесь несколько, как минимум два, если говорить о квартирах. Самый простой вариант - приобретение квартиры в строящемся доме на стадии "забора", естественно, по сниженным ценам, а затем продажа квартиры, когда дом будет сдан и получены документы о государственной регистрации. Разница в стоимости будет составлять не менее 30-50%, а то и больше, в зависимости от престижности дома, расположения и площади квартиры и т.д. Но есть и риски, в том числе связанные со строительством, застройщиком и возможными проблемами, в том числе замораживание строительства или сложности с оформлением документов на строительство дома. Конечно, отношение к застройщикам за последние годы изменилось, оформление разрешения на строительство по окончании этого самого строительства - это уже не норма, а, скорее, исключение из правил.

Если немного расширить этот вариант, то со стадии "забора" новостройку нужно довести до приличного состояния, т.е. сделать в ней хороший "евроремонт" или даже дизайнерский ремонт, частично ее меблировать и укомплектовать кухонной техникой. Да, конечно, Вы потратите на это какую-то сумму, но стоимость квартиры при этом увеличится значительно больше, поэтому Ваша выгода окажется еще большей, чем при простой перепродаже.

Второй вариант - это приобретение квартиры на вторичном рынке, которая продается срочно по той или иной причине, например, из-за переезда владельцев. Такие предложения на рынке появляются не так уж и редко, воспользоваться ими для заработка при наличии денежных средств не только можно, но и нужно, т.к. это отличный способ заработать на перепродаже недвижимости. Естественно, что за такими предложениями охотятся риэлторы, постоянно действующие на рынке недвижимости, ведь это их заработок. А на одной комиссии много не заработаешь, особенно при застоях рынка.

Еще один вариант - приобретение "убитых" квартир, требующих ремонта, проведение этого самого ремонта, чаще всего косметического, а затем их продажа по более высоким ценам. Конечно, здесь придется всерьез исследовать рынок, внимательно изучать появляющиеся предложения, чтобы не вкладываться в действительно нерентабельные проекты.

А теперь перейдем непосредственно к инвестиционным вариантам. Это не перепродажа квартир, а их приобретение, приведение в нормальное состояние, ремонт и меблировка, а затем сдача в аренду. С арендой квартир опять же есть пара вариантов: долгосрочная аренда и краткосрочная.

Аренда на долгий срок подразумевает, что квартира сдается на несколько месяцев или более, Вам не придется задумываться ни о чем, кроме контроля своевременности оплаты коммунальных платежей, которые чаще всего оплачивает все тот же арендатор, а также о наличии негатива у соседей относительно поведения Ваших квартирантов, ведь серьезные разборки тоже никому не нужны. Понятно, что это мелочи, но и на них нужно акцентировать внимание.

Краткосрочная аренда подразумевает не только более высокую доходность, но и большее количество суеты. Люди, которые арендуют квартиру на несколько часов или сутки - это не только командированные и туристы, но и те, кто хочет провести время со своей половинкой или отметить какой-то праздник, например, день рождения. А Вам необходимо содержать квартиру в чистоте и порядке, вовремя менять белье, полотенца и т.д., для чего потребуется заниматься этим самостоятельно (что вряд ли), либо доверять эти действия кому-то еще, а, значит, платить за эту работу.

А ведь еще нужно не забывать о налогах, страховании имущества и других отчислениях, которые обязательны для такой деятельности. Если после налогов, коммунальных платежей, оплаты труда менеджеров, уборщиц и т.д., а также потенциальных расходов на косметический ремонт у Вас формируется денежный поток, то такое вложение в недвижимость можно называть инвестицией.

Итак, мы рассмотрели инвестирование в недвижимость на примере квартир, расставили акценты между инвесторами и спекулянтами, и обсудили, как можно заработать. Более подробно о перепродаже квартир, т.е. спекуляции, и инвестировании в них мы поговорим в следующих статьях. Кроме того, мы рассмотрим юридические аспекты такой деятельности, варианты уплаты налогов и других сборов и многое, многое другое. Следите за новостями.